به گزارش تیتربرتر؛ کارشناسان درباره بازار اجاره مسکن معتقدند، از نیمه آخر سال ۹۸ به دلیل سختی رفت وآمد برای موجران و مستاجران و عدم اجازه بازدید ملک از طرف بسیاری از موجران با هدف کاهش شیوع ویروس کرونا، شاهد تمدید قراردادها بودیم.

اگر قیمت ارز کاهش یابد قیمت مسکن نیز به تبع آن کاهش پیدا می کند. اما ممکن است نوسانات ارز و مسکن با هم یکسان نباشد چرا که فاکتورهای مختلفی بر قیمت مسکن تاثیر می گذارد، ولی در کل نوسانات این دو همسو است.

بررسی قیمت مسکن و اجاره مسکن در آذر 99

استادیار دانشکده معماری دانشگاه تهران همچنین درباره طرح اخذ مالیات از خانه های خالی و رونق بازار مسکن که از سوی مجلس در حال پیگیری است، به جی پلاس گفت: متاسفانه طرح مجلس شورای اسلامی برای رونق ساخت و ساز مسکن در همان مجلس زمین گیر شد و حتی آن طرح کوچک وضع مالیات بر خانه های خالی را هم نتوانستند اجرا کنند؛ در حالی که همه این طرح ها در حد مُسکن هم برای بازار عمل نمی کنند.

منصوری با بیان اینکه طرح اخذ مالیات از خانه های خالی ایراد فلسفی دارد، ادامه داد: ما نمی توانیم از دارایی مردم که به شکل خانه است مالیات بگیریم اما از کسانی که دارایی شان به شکل دلار است مالیات نگیریم. مشکل دیگر طرح، این است که بخشی از این خانه های خالی به گفته خوشان، در نقاط کاملا برخودار شهر، است؛ یعنی جایی که بدنه اصلی متقاضیان بازار مسکن یعنی کارگران، زوج های جوان و … در آنجا حضور ندارند. علاوه بر آن بخش دیگری از این خانه های خالی هم خارج از حوزه جغرافیایی تهران و کلان شهرها هستند، که نمی شود روی آن خانه حسابی باز کنیم. بنابراین به نظر می رسد این طرح تنها یک مانور تبلیغاتی و سیاسی از سوی مجلس و دولت برای پوشاندن بی عملی خودشان است.

مالیات خانه های خالی به کجا رسید؟

وی در واکنش به بعضی ادعاها درباره تعداد خانه هایی که بعضا تا ۲ میلیون واحد هم عنوان می شود، نیز تصریح کرد: ما در کشوری زندگی می کنیم که آمار چندان معتبری ندارد و همین بی آماری فرصتی شده تا برخی مدیران از آن سوء استفاده کنند. این ها می گویند ۲ میلیون واحد مسکونی وجود دارد که ۵۰۰ هزار واحد آن در تهران است. حال با توجه به سکونت ۸ میلیون نفر در تهران، اگر هر خانوار را چهار نفر در نظر بگیریم، یعنی ۲ میلیون خانوار هم اکنون در تهران ساکن هستند درنتیجه وجود ۵۰۰ هزار واحد خالی منطقی به نظر نمی آید و باور کردن آن سخت است مگر اینکه سراغ واحدهای غیرقابل سکونت و واحد های گران قیمت برویم که مشکل مسکن ما را حل نمی کنند.

منصوری افزود: یک نظریه بر اساس نرم جهانی داریم که طبق آن، ۱۰ تا ۱۵ درصد خانه های یک شهر همیشه خالی هستند. آن هاخانه هایی هستند که به صورت کوتاه مدت در مدت زمان جابجایی خانواده های مستاجر، خالی می شوند که این خانه ها در حقیقت فقط در آمارها می آیند اما خالی محسوب نمی شوند. در نتیجه بخش زیادی از هیاهویی که درباره خانه های خالی وجود دارد مربوط به همین دست واحدها می شود و نمی شود بامالیات گرفتن بر صاحبان این خانه ها فشار آورد.

تاثیر مسکن ملی بر آینده مسکن

منصوری همچنین درباره طرح دولت برای ساخت مسکن ملی از طریق فراخوان مشارکت عمومی واجدین شرایط و تاثیر آن بر کاهش تقاضای مسکن، به جی پلاس گفت: دیدید پس از ثبت نام و همه هیاهوهایی که برای مسکن ملی راه انداختند، طبق گفته خود مدیران، تنها دو درصد از مبالغی که انتظار داشتند برای اجرای این طرح تزریق شود، تامین شد! دلیل عمده آن هم به عدم وجود اعتماد بین متقاضیان و دولت مربوط است. زیرا در دولت بعدی هر زمان ممکن است یک آقای آخوندی دیگر هم پیدا شود و بگوید مسکن ملی را قبول ندارم!

وی خاطر نشان کرد: اکنون مساله این است که می گویند مسکن ملی برای دهک یک تا سه قابل خرید نیست و برای دهک چهارم به بعد جامعه است که همین موضوع هم دروغ است چراکه اقساط این خانه ها ۵ میلیون تومان است و خانواری که مستاجر است نمی تواند چنین قسطی را بپردازد. مگر اینکه حقوق و درآمد بیست میلیون تومانی در ماه داشته باشد و این یعنی این خانه ها برای دهک های هفتم، هشتم و نهم قابل خریداری است.

ساخت خانه های 30 متری به کجا رسید؟

عضو هیات علمی دانشگاه تهران با انتقاد از مخالفت ها با طرح ساخت مسکن کوچک ساخت(زیر ۳۰ متر)؛ در این باره اینطور تحلیل کرد: کسانی که با این طرح مخالفت می کنند و می گویند این نوع مسکن با فرهنگ ما نمی خواند، صدایشان از جای گرم بلند می شود. چراکه یک زوج جوان در یک اتاق هم می توانند زندگی می کنند و ما می بینیم خیلی از خانواده ها که شرایط اقتصادی ضعیفی دارند یک اتاق اجاره می کنند که حتی سرویس بهداشتی مشترک با دیگران دارد.

حال تصور کنید اگر یک سوییت کوچک با سرویس و آشپزخانه مجزا به این ها بدهند، می بینید که نسبت به وضع موجود، راحت در آن زندگی می کنند.ما نباید همه خانواده ها را چهار نفره ببینیم. برخی خانواده ها تک نفره یا زوج هستند که می توانند از این واحد ها که باید از نظر کیفیت معماری تکمیل باشند، استفاده کنند.

استادیار دانشگاه تهران با یادآور شدن بحران مسکن در کشور و لزوم تغییر سیاست ساخت خانه های بزرگ به خانه ها کوچک ساخت، گفت: در شرایطی که دولت منابع محدودی دارد و در وضعیت بحرانی قرار گرفتیم، بهتر است به جای هزار خانه ۱۰۰ متری، ۵ هزار خانه بیست متری ساخته شود تا بعدها اگر دولت توانش را پیدا کرد با تکنیک های دیگری به ساخت مسکن بپردازد.

منصوری دربارها پیشنهادهایی که برای ساخت خانه های کانکسی، مطرح می شود هم، تصریح کرد: کسی که چنین پیشنهادی می دهد نمی داند که ما کانکس هم نمی توانیم بسازیم و ساخت خانه های کوچک، زودتر از کانکس صورت می گیرد چرا که این کانکس ها زیر ساخت هاییچون آب، برق، چاه و … هم نیاز دارند.

مطالب مرتبط:

• پیش بینی قیمت مسکن در هفته اول آذر 99
• پیش بینی بازار اجاره در پاییز 99

این استاد دانشگاه در ادامه همین سوال، درباره پیشنهاد طرحی مبنی بر سکونت در کانکس های تعبیه شده در پشت بام ها، اظهار کرد: این طرح، پیشنهاد خوب و امکان پذیری بود که با مخالفت عده ای مواجه شد و عده ای این کار را انجام داده بودند، از شهرداری تذکر گرفتند تا آن را جمع کنند. در حالی که این گزینه قابل بررسی بود. در تهران حدود ۴۰۰ هزار ساختمان وجود دارد که حتی اگر روی پشت بام ۱۰ هزار ساختمان، چنین کانکس هایی قرار می گرفت، با توجه به تامین بودن زیر ساخت های آب و برق و …برای رفع مشکل خانواده های یکی، دو نفره مناسب بود.

اما باید بدانیم این شیوه سکونت، صرفا یک اقدام موقت و اضطراری مانند اسکان زلزله زده ها است. هرچند وضعیت کنونی ما در حال رسیدن به چنین شرایطی هم هست و دیر نیست که شش ماه یا یک سال دیگر یک عده در خیابان ها بیایند و بگویند ما جایی برای اسکان نداریم و فکری به حال ما بکنید! اکنون ما در حال مشاهده پدیده هایی ماندن چادر زدن، اجاره کردن تخت و … هستیم که با چنین اوضاعی، اسکان در کانکس های اشاره شده، آنقدرها هم بد نیست.

نایب رییس اتحادیه املاک استان تهران، ادامه داد: ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار واحد خالی در شهر تهران وجود دارد اما بیشتر این واحدها در متراژهایی بزرگ است که عرضه آنها به بازار شاید کمک چشمگیری در افزایش عرضه در بازار اجاره نداشته باشد اما خروجی مهم‌تر آن این است که سوداگران مسکن و کسانی که خانه را نه برای مصرف بلکه برای احتکار و سرمایه‌گذاری می‌سازند تنبیه شده و مجبور به خروج از سوداگری مسکن می‌شوند.

به گفته عقبایی بازار اجاره به واحدهای کوچک متراژ نیازمند است که خانوارهای بیشتری را شامل شود.

عقبایی به وضعیت بازار اجاره در نیمه دوم سال اشاره و گفت: در مجموع کاهش جابجایی‌ها در نیمه دوم سال و کاهش تقاضا قیمت اجاره در نیمه دوم سال را با ثبات و کاهش احتمالی مواجه خواهد کرد، همزمان صدور قبض ‌های مالیاتی در نیمه دوم سال می‌ تواند تا حد زیادی باعث عرضه واحدهای بیشتر شود.

براساس این گزارش، تابستان امسال برای «موجران» و «مستاجران» با سال‌های قبل تفاوت چشمگیری دارد، بهانه این تغییر بزرگ و کارساز هم انتشار ویروس کرونا است که منجر به تدبیر دولت برای بخش اجاره با هدف کاهش زنجیره انتقال ویروس ناشی از جابجایی‌ها و اسباب کشی مستاجران است که اتفاقا روی وضعیت قیمت‌ها هم تاثیر گذاشته است.

بر اساس مصوبه دولت که با هدف تنظیم‌ بازار اجاره در ستاد مقابله با کرونا تصویب شد و در سراسر کشور لازم‌الاجراست، امسال موجران نمی‌توانند مستاجران خود را «جواب» کنند و به جای آن باید برای تمدید قرارداد آن هم با نرخ‌های مصوب آماده باشند.

این قانون که سال‌ها است در کشورهای اروپایی اجرایی می‌شود و بر اساس آن صاحبخانه نمی‌تواند مستأجر را جابجا کند مگر اینکه از مستأجر شکایت شده و یا گزارشی مبنی بر همکاری‌های غیرقانونی در ملک اجاره داده شده انجام شود، برای اولین بار در تابستان امسال در حال اجرا در کشور است.

جدیدترین پیش بینی کارشناسان از قیمت مسکن 

گردآورنده: علی اکبر رضایی

آنچه دیگران می خوانند:

• پیش بینی قیمت مسکن در هفته سوم آبان 99
• پیش بینی قیمت مسکن در هفته اول آبان 99